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    开发商预售条件 取消预售制又辟谣,对开发商到底寓意何为?

    时间:2018-09-24 12:02:00 来源:早教700网 本文已影响 早教700网手机站

    取消预售制又辟谣,对开发商到底寓意何为? 这一大波文件在网上曝光之后,吸引了众多媒体的关注和猜测,也吸引了众多的吃瓜群众的目光,众说纷纭。

    当天晚上,住建部房地产市场监管司相关人士辟谣:情况并不属实,具体我们也在调查处理当中,具体情况不方便透露。广东省房协相关人士则表示,该文件只是征询意见稿,并非真的实施。

    看到如此表态,也说明了一个问题,广东省论证是否取消预售制度是真的,当然是征询意见的阶段,而不是马上实施。

    预售制度的功与过

    1994年,我国出台《房地产管理法》,其中就包括“商品房预售制度”。这一制度伴随了中国房地产已经有25年之久。

    这一制度在中国的房地产市场做出了不小的贡献。首先,它降低了行业的门槛。只要用一点点钱就可以利用杠杆来开发房地产,全国大大小小的开放商10万多家就是这么起来的。

    预售制度加快了资金的周转。开放商修建个30层的房子,只要修到第5层,就可以申请办理预售证,10天之内就可以开盘卖房。拿到买房人的首付款,开发商马上就可以用,还上买的钱以及建筑方垫资的钱。

    在原来商品房短缺的年代,这也极大促进了房地产市场的爆发,有效加大了住房的供给,也为中国的城市化进程助力不少。

    然而到了25年后的今天,预售制已经弊端重重。其实,广东住建厅发的文件已经阐明了其中的风险和弊端。

    第一,开发商一旦资金断裂,导致烂尾,严重损害买房人的切身利益。据不完全统计,2017年广东全省就发生了因为资金链断裂而导致的矛盾事件为61宗,其中2016年转存数为28宗,2017年新增数为33宗。

    第二,违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象重生。在2017年二线城市房产销售火爆的时候,各种茶水费、手续费的现象层出不穷。还有的开发商甚至宣称与银行没有谈妥,不接受按揭,只能全款买房。

    这真是甩的一手好锅。开发商为何这么做?其一,全款购买就不需要银行的审批,而不备案又可以逃过房管局的监管,跳出三界外,不在五行中,盘算着等一两年限购令解除后,再备案过户即可。其二,开放商加快了回款,保护了现金流。

    各种破限购的大法,开放商赚得盆满钵满,而最为受伤的却是大众(,)。

    第三,交易不公平。房子才盖了一点点,却早已全部卖出去了。特别是一些中小开发商可能会不上心,偷工减料节约成本,质量也相对较差。这就导致了业主维权的较多,但往往却是投诉无门。

    预售制度到底有什么影响?

    房地产有两条腿,一条是预售,一条是杠杆。预售,缩短了时间;杆杠,放大了收益。

    没有了预售这条腿,正常走路就会受到很大影响,更不用说像原来那样高速奔跑。如果取消了预售,最直接的影响就是房企周转速度变快,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。

    中小房地产开发商,或将面临生死之劫。事实上,最近一段时间,银行开发贷、贷款等房企融资方式全面受限,一些中小地产商就频频传出“崩盘”的消息。

    大开发商也不是高枕无忧。虽然一些龙头房企能进一步扩大势力范围,大鱼吃小鱼。但预售取消,整个市场都要面临资金压力,房企的利润必然大受影响,高速扩张的历史,将会一去不复返。

    这也意味着,市场上大多数开放商会退出这个市场。这会导致剩下的开发商不多,再也没有那么多人去盖房子了,当然会导致市场的供应严重不足。加之剩下的大开放商垄断了市场,竞争少了,住房需求也没有明显减少,上涨是唯一选择。

    此外,剩下的开放商本来就不多,拿地也谨慎了,土地流拍自然也就多了,这会导致地方政府的土地财政将受到极大波及。

    这样看来,短时间全面放开预售制度基本上是不可能。在我看来,取消预售制度是一个逐渐的过程,也是比较慢的一个过程,时间可能会拉长到5年甚至10年。因为城市化率没有见顶,土地财政的依赖没有解除,市场需求依然会保持非常旺盛,住房供应还没有到存量时代,则预售制度还有它积极的一面。

    不过,房地产预售制度总有终结消失的那一天,不以任何人的意志所改变,因为房地产市场迟早会转变为存量房的时代。

    这样的时代不是不来,是时候还未到!对于现在的开发商来说,是给了一个续命的机会,给了一个大力转型的机会!

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